Вторичный рынок недвижимости

Вторичный рынок недвижимости по сути дела перепродажа. Основных составляющих здесь две – вторичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный рынок жилья. Эти два рынка настолько непохожи, что даже в самых общих чертах говорить о них нужно по отдельности.

Вторичный рынок жилого фонда вечен. Пока есть население, оно где-то живет, и постоянный процесс миграции, создания, расширения, распада семей поддерживает постоянный спрос на жилье б/у. Вымирание сел и расширение городов также вносит свой вклад в функционирование вторичного рынка жилого фонда.

На вторичном рынке продается только жилье, которое таковым признано официально. То есть нельзя приобрести в собственность объекты аварийного фонда, объекты, не числящиеся в составе фонда, всякие временные сооружения. Поэтому вступление вправо владения здесь проще, чем при инвестировании в новостройки. В то же время риск инвестирования усиливается в связи с действиями аферистов. Сложилась практика, когда правоустанавливающие документы на квартиры и дома оказывались поддельными и даже в судебном порядке, далеко не всегда доказывался умысел и разрешались проблемы. Риск понести потери от действий недобросовестных контрагентов при покупке готового жилья гораздо выше, чем при новом строительстве.

Застройка и инфраструктура современных городов сложились. И за исключением уплотнительного строительства и элитных новостроек возводятся новые жилые дома на окраинах. Жилые помещения в центральных, особенно исторических районах городов – почти исключительно объекты вторичного рынка. Вторичный рынок жилья еще и тем удобен, что на нем можно приобрести объекты в любом районе города, он разнообразен предложениями.

Вторичное жилье дороже новостроек такого же класса. Как правило, во вторичном жилье можно сразу начинать жить, там работают все коммуникации, а магазины и рынки удобно расположены. И если жилой фонд не слишком запущен, то с приобретением объекта такого фонда нет необходимости немедленно начинать масштабные ремонты.

В отличие от первичного рынка, вторичный рынок жилого фонда более инертен. При общей стагнации рынка жилья на вторичном рынке падает предложение в отличие от первичного, но падает и цена. В то же время на вторичном рынке решения о купле-продаже принимаются множеством лиц и при всевозможных комбинациях материальных и личностных факторов. Продавец на вторичном рынке не ограничен себестоимостью объекта продажи, но в то же время у него обычно нет фактора нехватки времени.

На рынке жилья действует и фактор непредсказуемости. На первичном рынке это может быть гибель людей при строительстве, возведение дома на месте кладбища, но все это обычно известно и редко влияет на сбыт. На вторичном же рынке это всякие «нехорошие» квартиры, череда смертей и привидений или, наоборот, отмеченные случаи исцелений, долгожительства обитателей и т.д. В «удачно» расположенном доме продать квартиру можно всегда. И наоборот, приобрести жилье с полтергейстами, желающих немного.